Với diễn biến sôi động của thị trường chứng khoán trong năm 2021. Rất khó bỏ qua thị trường trái phiếu bất động sản. Trái phiếu bất động sản là các khoản đầu tư hoặc cho vay có thu nhập cố định. Điều đó có nghĩa là các nhà đầu tư vào trái phiếu nhà ở và các loại trái phiếu bất động sản khác có thể mong đợi dòng tiền từ các khoản thanh toán thế chấp cơ bản. Các cơ hội thu nhập thụ động này có nhiều loại với mức độ đáng tin cậy khác nhau.
Mặc dù trái phiếu bất động sản kết hợp với bất động sản đầu tư với thu nhập cố định. Và cung cấp cho các nhà đầu tư cơ hội thu nhập thụ động và tăng trưởng vốn. Tuy nhiên cá nhân và doanh nghiệp cần chú ý thận trọng.
Đừng tham lãi cao mà hãy cẩn trọng khi mua trái phiếu doanh nghiệp BĐS
Bộ Xây dựng vừa có báo cáo thị trường bất động sản quý 2. Trong đó đáng chú ý là thông tin khuyến cáo nhà đầu tư không mua trái phiếu doanh nghiệp chỉ vì lãi suất cao. Bởi rủi ro cho nhà đầu tư cũng sẽ tiềm ẩn lớn khi thị trường BĐS có biến động tiêu cực.
Bộ Xây dựng cho biết, theo số liệu từ Vụ Tài chính ngân hàng (Bộ Tài chính) lũy kế 6 tháng đầu năm. Tổng khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đạt 192.203 tỷ đồng. Trong đó TPDN phát hành riêng lẻ đạt 176.828 tỷ đồng. Tăng 8% so với cùng kỳ năm 2020. Khối lượng phát hành TPDN ra công chúng là 15.375 tỷ đồng, tăng 53% so với cùng kỳ năm 2020.
Từ số liệu báo cáo của Hiệp hội Trái phiếu Việt Nam. Có thể thấy trong nhóm TPDN phát hành trong nước. Nhóm ngân hàng dẫn đầu với tổng giá trị phát hành đạt 18.485 tỷ đồng. Nhóm các doanh nghiệp bất động sản đứng ở vị trí thứ hai với tổng giá trị phát hành đạt 4.950 tỉ đồng. Và nổi bật là các doanh nghiệp bất động sản như: Đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) ra công chúng trong nước. Với tổng giá trị 500 tỷ đồng của Công ty cổ phần Glexhomes. Đợt phát hành ra công chúng giá trị 1.500 tỷ đồng của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC).
Số liệu về tình hình phát hành TPDN riêng lẻ trong nước trong quý II/2021
Trong quý có 2 đợt phát hành trái phiếu ra thị trường quốc tế gồm: Tập đoàn Vingroup (500 triệu USD). Và trái phiếu xanh của Công ty Cổ phần Bất động sản BIM (200 triệu USD). Trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng thì có 26% trái phiếu phát hành không có tài sản đảm bảo. Hoặc bảo đảm bằng cổ phần, cổ phiếu. Lãi suất phát hành trái phiếu bất động sản chủ yếu dao động trong khoảng 9,5-11%/năm. Riêng lãi suất trái phiếu mà các ngân hàng phát hành thấp hơn và có sự phân hóa, dao động từ >3%- >7,5%.
Như vậy, có thể thấy, vào cuối Quý II/2021 trái phiếu phát hành của các doanh nghiệp phát hành tăng cao. Trong đó nhóm ngành bất động sản thể hiện nhu cầu huy động vốn qua kênh trái phiếu lớn. Tuy nhiên, Vụ Tài chính ngân hàng (Bộ Tài chính) cũng có khuyến cáo với các nhà đầu tư. Rằng cần cân nhắc kỹ rủi ro khi quyết định đầu tư TPDN riêng lẻ. Tìm hiểu kỹ các điều kiện, điều khoản của trái phiếu. Và quan trọng là tình hình tài chính của doanh nghiệp phát hành. Đặc biệt cần hết sức thận trọng khi quyết định mua trái phiếu của doanh nghiệp có tình hình tài chính kém. Hay doanh nghiệp phát hành không có tài sản đảm bảo.
Nhà đầu tư cá nhân nên thận trọng với việc chào mời. Những cam kết của các tổ chức phân phối trái phiếu. Trong đó có việc xác nhận nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp. Không mua TPDN chỉ vì lãi suất cao. Bởi vì rủi ro cho nhà đầu tư cũng sẽ tiềm ẩn lớn khi thị trường BĐS có biến động tiêu cực.
Nguy cơ hình thành “bong bóng”
Nhiều ý kiến lo ngại rủi ro cho nhà đầu tư là rất lớn. Nhất là khi thị trường BĐS hiện nay đang tăng trưởng nóng. Nguy cơ hình thành “bong bóng” rất cao. Trong khi đó, phần lớn trái phiếu DN BĐS không có tài sản đảm bảo. Hoặc nếu có sẽ được sử dụng chính dự án BĐS làm tài sản đảm bảo. Vì vậy, khi thị trường “đóng băng”, DN không có khả năng trả lãi, thanh khoản thị trường thấp. Lúc này nhà đầu tư sẽ gặp rủi ro.
Đại diện Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, sẽ kiểm soát chặt tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như BĐS, chứng khoán. Công văn số 3029/NHNN-TTGSNH gửi các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Yêu cầu thực hiện nghiêm một số nội dung trong hoạt động. Đặc biệt nhấn mạnh công tác quản lý tín dụng với các lĩnh vực rủi ro cao. Bao gồm như: Đầu tư trái phiếu DN, tín dụng chứng khoán, BĐS, BOT giao thông, cho vay tiêu dùng…